Autorin: Svenja Meismann, Member Board of Directors World Association of Detectives
Immer häufiger verlieren Mieter ihre Wohnung durch Eigenbedarfskündigungen des Vermieters.
Vermieter nutzen diesen Kündigungsgrund, um langjährige Mieter loszuwerden, die aufgrund langer Vertragslaufzeiten günstige Mieten zahlen. Viele Eigenbedarfskündigungen sind jedoch nur vorgetäuscht.
Privatdetektive können Ihnen helfen, eben das zu beweisen.
Eigenbedarf bezeichnet das Recht des Vermieters, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Mietwohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies ist in § 573 BGB geregelt und setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweist. Die Kündigung ist nur dann rechtmäßig, wenn der Eigenbedarf konkret und nachweisbar ist, zum Beispiel wenn der Vermieter oder ein Angehöriger tatsächlich in die Wohnung einziehen will.
Wird der Eigenbedarf dagegen nur vorgetäuscht, etwa um den Mieter rechtswidrig aus der Wohnung zu drängen, kann die Kündigung gerichtlich angefochten werden.
Hierfür gibt es sicherlich viele Gründe. Der Eigenbedarf kann beispielsweise vorgeschoben sein, um die Wohnung besser verkaufen zu können. Eine leer stehende Wohnung oder Immobilie verkauft sich besser als eine mit einem vielleicht problematischen Mietverhältnis.
Ferner kann auch das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter so schlecht geworden sein, dass der Vermieter in der Kündigung wegen Eigenbedarfs die einzige Lösung sieht, seinen unbeliebten Mieter los zu werden.
So eine vorgetäuschte Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs kann für den Vermieter böse Folgen haben, wenn ihm diese nachgewiesen werden kann. Vor allen Dingen geht es dann auch um Schadensersatz.
Was sind die häufigsten Maschen der Vermieter, um eine Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs zu begründen?
Wir haben versucht, aus der Sicht einer Detektei die gängigen Tricks aufzulisten. Eine "getürkte" Kündigung wegen Eigenbedarf kommt im Alltag laufend vor.
Die Vermieter sind mitunter sehr kreativ, was die fadenscheinigen Begründungen abgeht. Nachstehend lesen Sie die gängigsten Kündigungsgründe bei vorgeschobenem Eigenbedarf.
1. Bedarfsperson wird frei erfunden
Hier taucht plötzlich ein Verwandter auf und dieser benötigt die Mietwohnung. Oft ist es so, dass der Mieter diese Bedarfsperson gar nicht kennt. Somit ist es für den Mieter im Nachhinein dann auch schwierig nachzuprüfen, um wen es sich bei dem neuen Mieter der Wohnung wirklich handelt. Bei solchen Nachforschungen helfen Ihnen unsere Detektive gerne.
Wichtig: Entferntere Verwandte des Vermieters gehören nicht zu den privilegierten Angehörigen. Entfernte Verwandte sind zum Beispiel Cousins, Tanten, Schwager, Schwägerin. Privilegierten Angehörige sind Kinder oder Geschwister im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az: VIII ZR 276/02).
2. Der Grund für die Eigenbedarfskündigung ist frei erfunden
Der Eigentümer gibt als Kündigungsgrund an, dass der Sohn oder die Tochter den Wunsch geäußert haben, endlich auf eigenen Füßen stehen zu wollen. Oder ein Arbeitsplatzwechsel einer Bedarfsperson macht es unabdingbar, dass der Vermieter Ihnen kündigen muss.
Für den Mieter wird es nie leicht sein, das zu überprüfen. Ohne Belege bekommen Sie keine Gewissheit darüber, ob die Begründung in der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung der Wahrheit entspricht oder nicht. Detektive können die Umstände untersuchen.
3. Das „Münchener Modell“
Der Mieterschutz wurde bei dem sogenannten „Münchener Modell“, bei der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum nach § 577 a BGB sehr häufig umgangen.
Dabei ging der Käufer so vor, dass das betroffene Mietshaus von einer Personengesellschaft, beispielsweise einer GbR, nur aus dem Grunde gekauft wurde, um den Gesellschaftern die einzelnen Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Dann sollen aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden. Den bis dahin in den Wohnungen wohnhaften Mietern wurde noch vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf der einzelnen Gesellschafter gekündigt. Damit wurde der Mieterschutz des § 577 a BGB umgangen.
Der § 577 a BGB sollte die Mieter für ein Zeitfenster von 3 Jahren vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen wirtschaftlicher Verwertung schützen.
Im Mai 2013 wurde die Gesetzeslücke, die das sogenannte „Münchener Modell“ erst möglich machte, durch die Mietrechtsreform größtenteils zu Gunsten der Mieter geschlossen. Jetzt sind Mieter durch den neu eingefügten § 577 a Abs. 1 a BGB besser vor Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigungen durch Personengesellschaften oder sonstigen Erwerbergemeinschaften geschützt.
Der Nachweis der Selbstnutzungsabsicht des Vermieters stellt für den Mieter eine erhebliche Problematik dar, da er grundsätzlich die Beweislast trägt. Das bedeutet, dass der Mieter nachweisen muss, dass der Vermieter tatsächlich keinen Eigenbedarf hatte oder den erklärten Selbstnutzungswillen nie verfolgt hat.
Die bloße Behauptung, der Eigenbedarf sei unberechtigt gewesen, reicht nicht aus, sondern der Mieter muss diese Behauptung durch konkrete Anhaltspunkte untermauern.
Ein weiterer wichtiger Rechtsbegriff in diesem Zusammenhang ist die sekundäre Darlegungslast des Vermieters. Setzt der Vermieter den Eigenbedarf nicht um, wird von ihm erwartet, dass er nachvollziehbar darlegt, warum er die Wohnung nicht selbst nutzt.
Diese zusätzliche Darlegungslast kann es dem Mieter erleichtern, Zweifel an der Richtigkeit des Eigenbedarfs zu wecken und seine Ansprüche zu begründen. Ein Beispiel für eine solche Pflicht ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Mai 2005 (Az.: VIII ZR 368/03), die die Rechte und Pflichten der Parteien im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen klärt.
Die Anforderungen an diese sekundäre Darlegungslast sind im Einzelfall unterschiedlich und können recht schwierig sein.
In einem gerichtlichen Verfahren kann der Vermieter verpflichtet sein, zusätzliche Informationen oder Unterlagen vorzulegen, die den tatsächlichen Eigennutzungswillen belegen. Ist der Vermieter dazu nicht in der Lage, könnte der Mieter ein starkes Argument für die Rechtswidrigkeit der Kündigung vorbringen.
Mieter, die den Verdacht haben, dass ihr Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, haben verschiedene Optionen, um dies zu überprüfen. Eine gängige Methode ist die Überprüfung von Immobilienportalen. Bietet der Vermieter die Wohnung nach der Kündigung erneut zur Vermietung oder zum Verkauf an, ist dies ein deutlicher Hinweis darauf, dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht bestand. In solchen Fällen könnte der Eigenbedarf vorgetäuscht worden sein, um den Mieter loszuwerden.
Eine weitere effektive Methode ist die Befragung von Nachbarn. Sie können in vielen Fällen wertvolle Hinweise darauf geben, ob die Mieträume weiterhin genutzt werden oder ob ein tatsächlicher Bedarf des Vermieters besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung nach der Kündigung anderweitig nutzt oder gar nicht erst einzieht, ist dies ein Indiz für einen missbräuchlich geltend gemachten Eigenbedarf.
In schwierigen Fällen kommen verdeckte Ermittlungen in Betracht. Dabei wird unauffällig recherchiert, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Maßnahme kann zwar aufwendiger sein, liefert aber detaillierte Informationen, die für die gerichtliche Auseinandersetzung von Nutzen sein können.
Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit der Eigenbedarfskündigung haben, liegt es in Ihrer Hand dieses auch zu beweisen. In einem solchen Fall können Ihnen Detektive die nötigen Beweise schaffen.
Wichtig ist, dass man die Wohnung weiterhin im Auge behalten sollte. Hierbei sind Ihnen Privatdetektive gerne behilflich.
Kontrollieren Sie ansonsten die Mietangebote in den Tageszeitungen oder auch im Internet. Sollten Sie die Wohnung dort finden, ist es für einen Detektiv ein Leichtes, sich um diese Wohnung zu bewerben. So kann er belegen, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Wohnung einfach neu vermieten möchte.
Ebenso sollten Sie den Anzeigenmarkt für Wohnungsverkäufe beobachten. Für den Vermieter ist es einfacher, eine leer stehende Wohnung zu verkaufen. Auch in einem solchen Fall können wir Ihnen als Detektei behilflich sein, vor Gericht nutzbare Beweise gegen den Besitzer der alten Wohnung zu beschaffen. So können Sie etwaige Ansprüche geltend machen
Ein weiterer Beweis könnte das neue Klingelschild sein. Stimmt der Name des neuen Mieters mit dem der Person, für die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat überein? Ein Detektiv findet das ganz diskret und professionell heraus und fertigt eine Beweiskette.
Weiter könnte es nützlich sein, durch eine Detektei Recherchen in der Nachbarschaft durchführen zu lassen. Die Nachbarn wissen eventuell schon, wie der neue Mieter heißt. Der Privatdetektiv wird natürlich diskret vorgehen. Nie wird bekannt, dass Sie als Kunde hinter den Recherchen stehen.
Ferner hat der Vermieter die Pflicht dem Mieter während der Kündigungsfrist etwaigen im Haus freigewordenen Wohnraum anzubieten. Gibt es also eine weitere Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung, so ist diese in einem solchen Fall anzubieten, wenn es im Mietverhältnis zum Auszug aus der gekündigten Wohnung kommt.
Auf Eigenbedarf kann der Vermieter kündigen, wenn hier ein enger Verwandter, eine Haushaltshilfe oder eine Pflegeperson einziehen soll. Auch ein neuer Hausmeister könnte nach einer Entscheidung eines Gerichts einen Bedarf begründen. Ist dieser Eigenbedarf aber nur vorgetäuscht, kann es unter Umständen für den Vermieter teuer werden. Es geht dann um Schadensersatz, der sehr hoch ausfallen kann.
Um einen solchen vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen, sind Ihnen unsere Privatdetektive gerne behilflich und helfen Ihnen mit Rat und Tat.
Wenn ein Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese Ansprüche entstehen, weil der Vermieter durch die unberechtigte Kündigung seine vertraglichen Pflichten verletzt.
Die Rechtsgrundlage für diese Ansprüche findet sich in § 280 BGB, der den Schadensersatz bei Pflichtverletzungen regelt. Kann der Vermieter den Eigenbedarf nicht nachweisen, hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der durch die Kündigung entstandenen Kosten, wie zum Beispiel Umzugskosten, Prozesskosten, Detektivkosten und finanzielle Einbußen durch die Notwendigkeit, eine neue Wohnung zu finden.
Ein wichtiger Punkt bei der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen ist die Beweislage. Der Mieter muss Indizien oder Beweise vorlegen, die den vorgetäuschten Eigenbedarf stützen. Dazu gehören zum Beispiel Hinweise darauf, dass der Vermieter die Wohnung zwischenzeitlich anderweitig vermietet oder verkauft hat oder dass sich der geltend gemachte Eigenbedarf als unglaubwürdig erweist.
Der Mieter kann auch die Auswirkungen eines Aufhebungsvertrages berücksichtigen. In einigen Fällen schließen Mieter einen Aufhebungsvertrag ab, ohne die rechtlichen Konsequenzen zu verstehen. Ein solcher Vertrag kann allerdings Auswirkungen auf Schadenersatzansprüche haben, insbesondere wenn er den Mieter in eine ungünstige Lage bringt.
Mietern ist zu raten, sich frühzeitig über ihre Rechte zu informieren und rechtlichen Rat einzuholen, um ihre Ansprüche effektiv durchsetzen zu können. Kann der vorgetäuschte Eigenbedarf nachgewiesen werden, kann der Mieter nicht nur Schadenersatz für die Umzugskosten und die Mietdifferenz verlangen, sondern auch für entgangene Vorteile, wie zum Beispiel eine höherpreisige Mietwohnung.
Mieter, die Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend machen wollen, müssen die Verjährungsfristen beachten. Die Verjährungsfrist für solche Ansprüche beträgt gemäß § 195 BGB grundsätzlich drei Jahre.
Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter ab dem Jahr, in dem sie von der unberechtigten Eigenbedarfskündigung oder dem entstandenen Schaden Kenntnis erlangt haben, drei Jahre Zeit haben, ihre Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.
Der Beginn der Verjährungsfrist fällt nicht zwingend mit dem Ausspruch der Kündigung zusammen, sondern mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Unrechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung Kenntnis erlangt oder hätte erlangen müssen.
Dies ist häufig erst nach dem Auszug oder der Räumung der Wohnung der Fall, etwa wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet oder verkauft hat. Mieter sollten sich daher aktiv über ihre Rechte und mögliche Ansprüche informieren, um keine Fristen zu versäumen.
Läuft die Verjährungsfrist ab, bevor der Mieter seine Ansprüche geltend gemacht hat, können diese nicht mehr durchgesetzt werden.
Sie wollen Ihren Vermieter wegen angeblichen Eigenbedarfs verklagen? Dann sollten Sie sicher sein, dass die Eigenbedarfskündigung wirklich nur vorgetäuscht ist.
Dazu müssen Sie zunächst Beweise für Ihren Verdacht haben. Privatdetektive helfen Ihnen dabei, gerichtsverwertbare Beweise zu sammeln. Mit diesen Beweisen gehen Sie dann zu Ihrem Anwalt, der die notwendigen Schritte einleiten kann. Der Anwalt begründet diese mit den ermittelten Fakten und klagt dann zum Beispiel für den betroffenen Mieter Schadensersatz vor dem Amtsgericht oder Landgericht ein.
Er macht auch Ihren mietrechtlichen Schadensersatzanspruch gerichtlich geltend, wobei die Rechtslage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Mietrecht auf Seiten des Getäuschten ist. In vielen Fällen endet ein solches Verfahren mit einem Vergleich. Hohe Schadenersatzzahlungen an die ehemaligen Mieter sind dabei die Regel.
Lassen Sie sich bei eindeutigen Verdachtsmomenten schon jetzt zu diesem Thema beraten und nutzen Sie die Tipps unserer Ermittler. Zweifel am Wahrheitsgehalt der gemachten Angaben lassen sich beweisen.
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Quellen: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden, Genesis-Online, Datenlizenz by-2-0, eigene Darstellung und Berechnung. Bitte beachten Sie, dass es sich bei den auf dieser Webseite angegebenen Städten nicht um Büros oder Betriebsstätten unserer Detektei handelt. Es sind vielmehr wiederkehrende, einmalige oder zukünftige Einsatzorte. Die dargestellten Fälle dienen als im Einzelfall fiktive Fallbeispiele zur Veranschaulichung von Detektivarbeit. Dieser Hinweis ist ausdrücklich als permanenter Bestandteil dieser Webseite zu verstehen. Er gilt insbesondere auf allen Seiten, auf denen er angezeigt wird.
